Nieuws
  • Spanje
  • Duitsland
  • Frankrijk
  • Pools
  • Nederlands
  • English

Vastgoedjournaal zet regels voor huisuitzetting op een rij

Dinsdag, 26 Februari, 2013

Verhuurders krijgen steeds vaker te maken met wanbetalers. Het uitzetten van huurders is echter aan stikte voorwaarden gebonden. Uit onderzoek blijkt dat verhuurders te weinig juridische kennis in huis hebben en het idee hebben dat ze als eigenaar zelf mogen bepalen hoe ze met de gebruikers van hun panden omgaan. Vastgoedjournaal zette voor u de regels op een rij.

Een verhuurder heeft toestemming nodig van de kantonrechter om een huurwoning te mogen ontruimen. De eigenaar mag niet zomaar de sloten veranderen.Voordat een rechter toestemming geeft voor ontruiming, zal de verhuurder de huurovereenkomst moeten opzeggen. De verhuurder heeft daarvoor een geldige opzeggingsgrond nodig die in de wet wordt genoemd. De meest voorkomende gronden zijn dringend eigen gebruik door de verhuurder en de omstandigheid dat de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder.

De verhuurder moet dus, wil de rechter de beëindiging van de overeenkomst toestaan, één of meer van de volgende redenen kunnen aantonen:

De huurder gedraagt zich niet als goed huurder

Dit wil zeggen dat de huurder niet voldoet aan de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld: de huurder is achter met het betalen van de huur of bezorgt medebewoners of de verhuurder overlast. Het kan ook zijn dat de huurder de woning of de kamer niet op een behoorlijke manier bewoont. Een voorbeeld hiervan kan zijn dat de huurder voor zeer ernstige overlast zorgt bij zijn buren. De verhuurder moet na het opzeggen van de huurovereenkomst bij de rechter een vordering tot beëindiging van de overeenkomst instellen, omdat de huurder geen goed huurder is. De rechter kan de huurder nog een termijn van ten hoogste een maand geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. De rechter hoeft dat niet te doen en kan ook meteen een datum vaststellen, waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

Tijdelijke verhuur

Het gaat hier om een overeenkomst die van begin af aan een beperkte duur kent in verband met de tijdelijke afwezigheid van de verhuurder of eigenaarbewoner uit diens woning. Bijvoorbeeld door tijdelijk werk of verblijf in het buitenland. De verhuurder of eigenaar-bewoner moet na afloop van de huurovereenkomst voor tijdelijke duur de woning zelf weer gaan bewonen. Verder moet duidelijk zijn bedongen dat het gehuurde na afloop van de huurperiode ontruimd moet zijn. De rechter beëindigt de overeenkomst niet, als degene die tijdelijk verhuurt geen belang meer heeft bij het vertrek van de tijdelijke huurder. Dit is het geval, als de verhuurder of eigenaar-bewoner niet meer van plan is de woning te betrekken.

Dringend eigen gebruik

Indien de verhuurder aannemelijk kan maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor zijn eigen gebruik dan kan de rechter de huurovereenkomst beëindigen. De rechter moet het aannemelijk vinden dat het eigen gebruik zó dringend is dat van de verhuurder niet kan worden verwacht de huur voort te zetten. De rechter let bij zijn beslissing op de belangen en behoeften van de huurder(s) en van de eventuele onderhuurders.

Met dringend eigen gebruik wordt in beginsel het persoonlijk gebruik door de verhuurder bedoeld. Daarnaast kan er ook het gebruik door een ander onder vallen, wanneer de verhuurder daarmee zijn eigen belang dient. Daarvoor gelden echter wel zware eisen. In ieder geval valt het graag willen verkopen van woningen niet onder dringend eigen gebruik. De rechter let bij zijn beoordeling of er sprake is van dringend eigen gebruik o.a. op de aanwezigheid van andere "passende" woonruimte voor de huurder. De verhuurder moet kunnen aantonen dat er inderdaad andere passende woonruimte aanwezig is voor de huurder. De rechter houdt bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte passend is voor de huurder o.a. rekening met de volgende factoren; de huidige woonruimte, zijn financiële situatie en, als het om een gezin gaat, het aantal gezinsleden én in welke omstandigheden deze verkeren. De rechter moet bijvoorbeeld nagaan of de huurder de eventuele hogere huur kan betalen zonder daarbij te letten op de mogelijkheid dat de huurder in die duurdere woning recht heeft op huursubsidie.

Wanneer de Huisvestingswet van toepassing is, zoals in Amsterdam, geldt als extra eis dat de huurder voor de nieuwe woning ook een huisvestingsvergunning zal krijgen. Tevens wordt getoetst of de verhuurder voor de woning die hij zelf wil gebruiken een huisvestingsvergunning zal krijgen. De rechter kan, als hij besluit de vordering tot beëindiging toe te wijzen, een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen in verband met verhuis- en inrichtingskosten. De rechter zal vooraf het bedrag aan partijen meedelen en de verhuurder een termijn geven, waarbinnen hij zijn verzoek kan intrekken.

Wanneer de verhuurder de huur heeft opgezegd en de rechter heeft de vordering toegewezen of de huurder is akkoord gegaan met de opzegging, moet de verhuurder ook daadwerkelijk de woonruimte zelf gaan bewonen. Blijkt namelijk achteraf dat de verhuurder helemaal niet de woning voor eigen gebruik wilde, dan is deze schadeplichtig jegens de huurder. De hiervoor genoemde eisen gelden ook voor de verhuurder, die na het sluiten van de huurovereenkomst eigenaar is geworden van de woning (bijvoorbeeld door koop of na overlijden van de verhuurder). Deze nieuwe verhuurder zet de bestaande huurovereenkomst (van de vorige verhuurder) gewoon voort met de huurder.

Voor een nieuwe verhuurder geldt echter een extra eis. Hij kan niet meteen de huurovereenkomst opzeggen (wegens dringend eigen gebruik), maar hij moet drie jaar - nadat de huurder schriftelijk in kennis is gesteld, dat hij een nieuwe verhuurder heeft - wachten. Wanneer de verhuurder vóór het verlopen van deze termijn de huurovereenkomst om deze reden opzegt, is die opzegging niet geldig. De huurder hoeft zich van deze opzegging dan ook niets aan te trekken. Na drie jaar kan de verhuurder echter, mits hij aan de hierboven gestelde eisen voldoet, de huurovereenkomst wel om deze reden opzeggen.

Redelijk voorstel tot een nieuwe overeenkomst

Indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst voor zijn woning, kan de rechter na opzegging door de verhuurder de huur beëindigen. Een zodanig voorstel kan bijvoorbeeld bestaan uit:

* Verandering van de betaalwijze van de huur
* Verandering van de betaalwijze van energie/water (rechtsreeks door de huurder in plaats van via de verhuurder)
* Schriftelijke vastlegging van mondelinge afspraken
* Gedogen van recht van overpad
* Herziening van verouderde bepalingen.

Wanneer de verhuurder deze reden aanvoert, zal de rechter eerst nagaan of het voorstel van de verhuurder wel een redelijk aanbod is. Het is van de omstandigheden van het geval afhankelijk of er sprake is van een redelijk of onredelijk voorstel. In ieder geval mag de verandering die de verhuurder voorstelt niet gaan over de huurprijs of de servicekosten. Daarop is één uitzondering: als het gaat om een woning met een geliberaliseerde huurprijs en de huurder wenst een voorstel tot huurverhoging niet te accepteren, dan kan de huurovereenkomst wel op de hierboven genoemde grond worden opgezegd. De huurprijs van uw woning is geliberaliseerd als u op of na 1 juli 1994 een woning bent gaan bewonen tegen een (kale) huurprijs boven de sociale huurgrens van €681,02.

Als de rechter het voorstel redelijk vindt, geeft hij de huurder nog een maand de tijd om het voorstel te aanvaarden. Als de huurder de huurovereenkomst niet alsnog accepteert, dan zal de rechter de huurovereenkomst beëindigen.

Geldend Bestemmingsplan

Het kan zijn dat de verhuurder wegens een bestemmingsplan de huur moet opzeggen, bijvoorbeeld omdat er in plaats van een woning een winkel moet komen. Om deze reden kan hij bij de rechter beëindiging van de huurovereenkomst eisen. Als de rechter de vordering toewijst, kan hij een bedrag vaststellen voor verhuis- en inrichtingskosten, dat aan de huurder moet worden betaald.

Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de verhuurder bij de rechter vorderen de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie van de huurder. Dit is bijvoorbeeld mogelijk indien de huurder een betalingsachterstand heeft, ernstige overlast veroorzaakt of anderszins niet aan zijn verplichtingen voldoet. Voordat de rechter beslist over de ontbinding wegens wanprestatie, kan hij, als hij dat redelijk acht, de huurder maximaal één maand de tijd geven om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Bepalingen in een huurcontract die de huur bij wanprestatie van de huurder ontbonden verklaren zonder tussenkomst van de rechter, zijn ongeldig. Indien de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de huurder de huurovereenkomst – al dan niet gedeeltelijk – ontbinden.

Bron: www.vastgoedjournaal.nl

Plaats dit artikel op: Facebook Twitter Del-ici-ous

UW VASTGOEDPARTNER VOOR HUUR, VERHUUR & BEHEER | HUURRECHT | CREDITCHECK | CONTROLE HUURREGISTERS | ASSURANTIE & BELASTINGADVIES | VASTGOEDMANAGEMENT | PROJECTONTWIKKELING | FULLSERVICE WONINGBEHEER | 24/7 BEREIKBAAR | VERHUUR AAN o.a. OVERHEID, DEFENSIE, EXPATS, PARTICULIER