Nieuws
  • Spanje
  • Duitsland
  • Frankrijk
  • Pools
  • Nederlands
  • English

Wisselende reacties rond nieuw woningmarktakkoord + reacties marktpartijen

Vrijdag, 15 Februari, 2013

De op slot geraakte woningmarkt krijgt een flinke impuls. VVD, PvdA, D66, ChristenUnie en SGP hebben daarover een akkoord gesloten. Die moet tot 2017 meer dan een miljard euro vrijmaken om de woningmarkt (en daarbij de vastgoed- en bouwsector) weer uit het slop te trekken. De kosten van het akkoord voor de staat komen om ruim 200 miljoen.

Het gaat om een plan waarin de BTW op onderhoud en renovatie  vanaf volgende maand een jaar lang wordt verlaagd van 21 naar 6%. Verder komt er verspreid over twee jaar €150 miljoen vrij voor een ‘energiebesparingsfonds’. Huiseigenaren kunnen via het fonds leningen afsluiten voor energiezuinige investeringen. Dit zou huizenbezitters stimuleren hun woning op te knappen, waardoor de bouwsector een impuls krijgt.

Bovendien hoeven bestaande woningbezitters nog maar de helft van de hypotheek verplicht af te lossen. De andere helft mag fictief worden afgelost, met jaarlijks dalende hypotheekrenteaftrek. Starters zouden hun hypotheek in 30 jaar volledig moeten aflossen maar krijgen de mogelijkheid om een tweede lening af te sluiten - met een maximum van 50% van de waarde van de woning- die voor 35 jaar doorloopt maar niet mag worden afgetrokken van de belastingen. 

Verlies huurinkomsten corporaties blijft

De verhuurdersheffing voor corporaties blijft wel overeind maar wordt iets minder heftig. Zij bedraagt in 2013 €50 miljoen en loopt op tot €1,7 miljard in 2017.De huurverhoging voor mensen met een inkomen boven de €43.000 van maximaal 9% zou terug gaan naar 4%. Voor de inkomensgroep tussen €33.614 en 43.000 wordt het 2%  boven inflatie (2,5%i n het regeerakkoord) en voor inkomens tot €33.614 bedraagt de verhoging 1,5% boven inflatie.

Aedes-voorzitter Marc Calon noemt het akkoord lapwerk: "Wij kijken vooral of zo’n akkoord de woningmarkt op termijn structureel beter laat functioneren. Wat dat betreft mag van dit akkoord niet te veel verwacht worden. Met een aantal maatregelen is op zich niks mis, maar het blijft vooral weer lapwerk in plaats van een geleidelijke integrale aanpak voor de langere termijn." 

Uit voorlopige berekeningen van woningcorporatiekoepel Aedes blijkt dat woningcorporaties er financieel op achteruit gaan. De verlaging van de heffing weegt niet op tegen het verlies aan extra huurinkomsten. Calon: "Daarmee maakt dit akkoord het dus voor woningcorporaties niet makkelijker om nieuwe huurwoningen te blijven bouwen en renoveren. Terwijl het toch de bedoeling was om hun investeringscapaciteit op peil te houden. Als wij blijven bouwen profiteren ook bouwsector, werkgelegenheid, economie en staatskas. Lagere BTW en een energiefonds zal best wat helpen, maar ik moet nog zien hoeveel zoden dat aan de dijk gaat zitten."

Belang voor de economie is groot

Minister Blok zegt dat hij wel  'erg tevreden' is. Volgens premier Mark Rutte zijn de kosten van de aanpassingen van de plannen beperkt. Blok zei dat de besprekingen het hele kabinet raakten en dat Rutte er daarom bij was. Het is 'heel goed' en in het belang van de gehele economie dat er nu een akkoord is, vindt Blok. Aanpassing van de kabinetsplannen was nodig omdat er in de Eerste Kamer onvoldoende steun voor bestaat. In de Senaat hebben PvdA en VVD geen meerderheid. Eerder probeerden de ministers Stef Blok (Wonen) en Jeroen Dijsselbloem (Financiën) zaken te doen met het CDA, maar dat mislukte.

Onderzoeks- en adviesbureau Ecorys wilde het liefst dat de onderhandelaars een stapje verder zouden zijn gegaan en pleit alsnog voor een doorstarterslening.  De doorstarterslening is een vervolg op de starterslening. Het is een renteloze lening die ervoor moet zorgen dat mensen een nieuwbouwhuis gaan kopen waar ze normaal het geld niet voor hebben.

“Het zijn hele moeilijke tijden voor de bouwsector en consumenten zijn onzeker. Dit is net het duwtje in de rug dat ze kunnen gebruiken om beslissingen te nemen die ze anders niet zouden nemen en waardoor er meer woningen gekocht kunnen worden", is de uitleg. Volgens Ecorys zou de regeling voor een korte periode  moeten gelden, om zo de ergste dip in de woningmarkt te overbruggen. Het resultaat volgens het adviesbureau: een aanzienlijke stimulans voor de bouwsector en extra inkomsten voor de staatskas.

BTW-verlaging nieuwbouw had pas echt geholpen

Brancheorganisatie NVB is niet erg te spreken over de gevolgen van de onderhandelaarsdeal: "Door BTW-verlaging voor nieuwbouw te verlagen, had de bouw pas echt een boost gekregen", aldus NVB-directeur Nico Rietdijk. "Hoopvol zijn wel de woorden van premier Rutte, die zei dat het kabinet dit wel moest doen omdat de situatie in de bouw het economisch herstel tegenhoudt. Daarmee is eindelijk geluisterd naar de oproepen voor steun vanuit de sector." Volgens Rietdijk blijft het vreemd dat de nieuwbouw - echte zorgenkindje van de bouw - straks verhevigde concurrentie ondervindt van de btw-verlaging op verbouwingen. "De vraag is verder of de maatregelen voor de huursector voldoende zijn om de corporaties en andere verhuurders weer te laten investeren. Want de werkgelegenheid in de bouw is alleen met investeringen gediend."

Blijkbaar denken beleggers daar iets anders over. De aandelenkoersen van de grote beursgenoteerde bouwers schoten vanochtend omhoog.

Neprom-voorzitter Wienke Bodewes is het met Rietdijk eens. Hij pleit dat ook het het energiebesparingsfonds voor de nieuwbouw van toepassing wordt verklaard. Bodewes: “De nieuwbouw van woningen is essentieel voor het aanjagen van de woningmarkt en voor het bevorderen van innovaties in energiebesparing. Door de financiële middelen ook daar in te zetten snijdt het mes aan vele kanten. Dat geldt zowel voor de koop- als voor de huurmarkt!”

Verder reageert de Neprom voorzichtig positief op het woonakkoord. Volgens de ontwikkelaars geeft het akkoord duidelijkheid voor de komende jaren en zijn hiermee de nadelen van het oorspronkelijke regeringsbeleid deels weggenomen.

Voldoende draagvlak voor herstel rust

Bodewes: “Het woonakkoord is van groot belang voor zowel woningkopers als investeerders in de huurmarkt. Lange-termijnzekerheid is de basis voor vertrouwen. Nu er een akkoord ligt dat op voldoende politiek draagvlak mag rekenen, hebben we er vertrouwen in dat de minister de uitvoering snel ter hand zal nemen. We hebben een slechte tijd achter de rug, maar gezien de grote, latente vraag naar kwalitatief goede woningen mogen we verwachten dat de woningmarkt nu geleidelijk aan weer de weg omhoog zal vinden.”

De koepel is positief over het verhogen van het budget voor startersleningen en de verruiming van de regeling voor hypotheekrenteaftrek, waarmee vooral voor de starters het kopen aantrekkelijker wordt. Volgens de ontwikkelaars wordt daarmee direct de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Bodewes vindt de verbeteringen voor de huurmarkt te beperkt. "De verhuurdersheffing is in het woonakkoord slechts bescheiden bijgesteld en zal bij corporaties en bij particuliere beleggers tot een blijvend forse beperking van de investeringen leiden."

Werk voor kleine aannemers

De binnenkort aftredende voorzitter Elco Brinkman van Bouwend Nederland: "Voor de bouw is het absolute noodzaak dat er een impuls komt. Voor de huur- en koopsector is duidelijkheid vereist. Het akkoord is in lijn met onze wens om duidelijkheid en stimulansen voor de bouw. Dat is dus positief. De pijn wordt hierdoor verzacht. We zien dat het akkoord veel duidelijkheid geeft voor huiseigenaren en starters. Daardoor kunnen ze weer investeren en dat is heel hard nodig nu de werkloosheid in de bouw naar 30 procent stijgt. Vooral het energiezuinig maken van je huis wordt nu nog aantrekkelijker.”

Volgens Brinkman komt er van onderaf weer trek in de pijp op de koopmarkt door soepeler om te gaan met hypotheken voor starters. "Dan komt de hele zaak in beweging en dat is goed voor iedereen die nu een ‘Te Koop’-bord in de tuin heeft. Als het vertrouwen terugkeert, krijgt de broodnodige nieuwbouw ook weer een impuls. Van alle maatregelen zal de bouw meteen flink baat hebben bij de btw-verlaging. Dat levert  vooralvoor kleinere aannemers veel banen op.”

Versoepeling verkoop corporatiewoningen goede zaak

De versoepeling om corporatiewoningen te verkopen komt op een goed moment, vindt Kees van Harten, directeur Capital Value. “Wij voeren al jaren een pleidooi bij het Ministerie om complexgewijze verkoop tussen corporaties en beleggers mogelijk te maken. De versoepeling zou kunnen betekenen dat een deel van het beschikbare investeringsvolume kan worden aangewend om corporatiebezit te kopen. Beleggers kunnen corporaties hiermee een impuls geven om nieuwe investeringen toch door te laten gaan", zegt Van Harten

Marijn Snijders, directeur Capital Value: “In de voorgestelde versoepeling van de regelgeving wordt nu een koppeling gemaakt naar de actuele waarde. Dit is essentieel voor corporaties om op marktconforme wijze complexgewijs te kunnen verkopen. Wel adviseren wij corporaties gedoseerd te verkopen om de markt niet te verstoren”.

De aangepaste regelgeving zal van toepassing zijn op woningen in het geliberaliseerde danwel te liberaliseren segment.

Afgelopen maandag presenteerde Capital Value een onderzoek waaruit blijkt dat beleggers aangeven circa twee miljard euro beschikbaar te hebben voor de aankoop van huurwoningen. Daarnaast geeft een groeiend aantal (54%) van de corporaties aan complexgewijs te willen verkopen. In het onderzoek van Capital Value gaf 64% van de corporaties aan dat versoepeling van de regelgeving noodzakelijk was om complexgewijze verkoop mogelijk te maken.

'Geen doorbraak'

Jan Kamminga, voorzitter van Vastgoed Belang vindt het nieuwe akkoord geen doorbraak. "Het is goed dat de maximering van de huur op 4,5% van de WOZ van tafel is. Dat is goed nieuws voor de meeste particuliere woningbeleggers. In plaats daarvan blijft het huidige woningwaarderingstelsel intact. Voor Prinsjesdag komt de minister met een voorstel voor een vereenvoudigd woningwaarderingstelsel. Vastgoed Belang wordt graag betrokken bij de uitwerking daarvan."

"Minister Blok houdt vast aan een inkomensafhankelijke huurverhoging. Naar ons inmiddels is gebleken ook voor particuliere woningverhuurders. Dat is niet in lijn met hetgeen daarover is vastgelegd in het Regeerakkoord. Ook dit kabinet kiest voor aanpassing van bestaande structuren in plaats van het doorbreken naar in deze tijd passende verhoudingen. De belasting voor particuliere woningverhuurders wordt geruisloos ingevoerd."

Woningcorporaties werken 50% minder efficiënt dan andere verhuurders, aldus de minister. Door dat te verbeteren kunnen de corporaties een deel van de verhuurderheffing terugverdienen. Bovendien kunnen de corporaties een deel van de (dure) huurwoningen verkopen aan de huurders of aan institutionele verhuurders. Kamminga in een reactie: "Particuliere verhuurders werken al efficiënt. Daar valt dus niets op terug te verdienen. Bovendien moeten de particuliere verhuurders hun huurprijs verlagen zodra het inkomen van de huurder terug valt. Dat is onaanvaardbaar. Zij worden door het akkoord opgezadeld met veel extra administratieve rompslomp, ellende met huurders en een belasting die in geen enkele verhouding staat tot de extra opbrengsten. Veel extra werk, geen verbetering van het rendement. Particuliere verhuurders zijn in het akkoord eigenlijk vergeten, terwijl zij inmiddels 25% (800.000 woningen) van de huurwoningmarkt bezitten. Onder deze voorwaarden zullen particuliere verhuurders niet bereid zijn in de woningmarkt te investeren! De plannen van grote particuliere beleggers om 40.000 woningen te realiseren zijn daarmee van tafel."

De minister heeft aangekondigd binnen 2 jaar met voorstellen te komen voor een huursombenadering in plaats van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat zou in lijn kunnen liggen met het Regeerakkoord, waarin verdere liberalisatie van de woningmarkt wordt aangekondigd. Vastgoed Belang vraagt daarbij betrokken te worden teneinde alsnog een echte impuls te kunnen geven aan de bouw- en woningmarkt.

Bron: www.vastgoedjournaal.nl

Plaats dit artikel op: Facebook Twitter Del-ici-ous

UW VASTGOEDPARTNER VOOR HUUR, VERHUUR & BEHEER | HUURRECHT | CREDITCHECK | CONTROLE HUURREGISTERS | ASSURANTIE & BELASTINGADVIES | VASTGOEDMANAGEMENT | PROJECTONTWIKKELING | FULLSERVICE WONINGBEHEER | 24/7 BEREIKBAAR | VERHUUR AAN o.a. OVERHEID, DEFENSIE, EXPATS, PARTICULIER