De vrije sector huurmarkt laat een duidelijke verschuiving zien richting hogere prijsklassen. Steeds minder woningen vallen binnen het betaalbare segment, terwijl een groeiend deel van het aanbod inmiddels boven de €2.000 per maand ligt.

Door het beperkte aanbod blijven huurprijzen stevig stijgen. In het eerste kwartaal van 2026 namen de huurprijzen per vierkante meter met ruim 7% toe, wat sneller is dan de prijsstijging bij koopwoningen.

Daarnaast neemt het beschikbare aanbod verder af. Hoewel er nieuwe huurwoningen op de markt komen, verdwijnen er tegelijkertijd meer woningen dan erbij komen. Dit zorgt voor een steeds krappere markt.

De combinatie van stijgende prijzen en afnemend aanbod maakt het voor huurders steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden in de vrije sector. 

Nu geven de cijfers van de landelijke websites als Pararius.nl en Funda.nl een wat vertekend beeld omdat het zeer gewilde aanbod in de middenhuur door verhuurmakelaars meestal niet meer online worden geplaatst omdat dit vele honderden reacties oplevert en op één na alle huurwoningzoekers vervolgens teleurgesteld moeten worden.

Deze woningen worden vaak verhuurd aan mensen die ingeschreven staan, via de eigen website van de makelaar de woning hebben gevonden óf door de verhurdend makelaar gegund wordt aan zoekers bij relocators.

Steeds meer Amerikaanse ondernemers vinden hun thuis in Eindhoven via het DAFT-verdrag – en 123Wonen Eindhoven helpt hen hier actief mee!

De afgelopen maanden hebben we bij 123Wonen Eindhoven een duidelijke trend opgemerkt: steeds meer Amerikaanse ondernemers besluiten om hun leven radicaal om te gooien en zich in Nederland te vestigen via het DAFT-verdrag (Dutch American Friendship Treaty). Vooral in de regio Eindhoven groeit het aantal aanvragen – wij helpen ze hier steeds meer bij, en doen dit maar al te graag!

Wat is het DAFT-verdrag?

DAFT, ofwel het Nederlands Amerikaans Vriendschapsverdrag, is een in 1956 getekend verdrag tussen de Verenigde Staten en Nederland. Doelstelling van het verdrag is om de handel en de commerciële relaties tussen de beide landen te bevorderen.

Voor Amerikaanse ondernemers is het als gevolg van het Vriendschapsverdrag tussen Amerika en Nederland (DAFT) aanzienlijk eenvoudiger om de stap te maken naar Nederland als zelfstandig ondernemer. Ondernemers uit andere landen dienen middels een ingewikkeld puntensysteem aan te tonen dat hun verblijf een wezenlijk Nederlands economisch belang dient. In de praktijk betekent dit voor ondernemers uit andere landen dat zij veel documenten dienen te overleggen, het zijn kostbare, tijdrovende aanvragen met een grote kans op en afwijzing. Voor Amerikaanse ondernemers zijn er slechts enkele voorwaarden voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning (en is de kans op inwilliging vele malen groter.)

Deze regeling biedt veel voordelen voor Amerikaanse ondernemers die op zoek zijn naar stabiliteit, een fijne leefomgeving en een betere werk/privébalans – iets waar Nederland internationaal om bekend staat.

N.B.: Sinds 2020 mogen de partners van de ondernemers overal werken in Nederland waar ze willen, ook in loondienst.

Waarom kiezen zij voor Eindhoven?

Hoewel veel expats zich vaak traditioneel op de Randstad richten, valt de keuze van veel Amerikaanse families juist op Eindhoven. Waarom?

• In Eindhoven is het betaalbaarder wonen dan in Amsterdam, Utrecht of ergens anders in de Randstad;
• Groen, kindvriendelijk en veilig met veel internationale scholen en voorzieningen;
• Een uitstekende logistieke ligging: Vluchten door heel Europa via Eindhoven Airport en goed verbonden met de rest van Europa dankzij de treinverbinding en autosnelwergen;
• Een bloeiend ecosysteem voor technologie en innovatie, perfect voor ondernemers in o.a. IT, High-Tech, duurzaamheid of consulting.

Onze ervaring met DAFT-klanten

Bij 123Wonen Eindhoven begeleiden wij maandelijks meerdere Amerikaanse ondernemers die via het DAFT-verdrag naar Nederland komen. Vaak gaat het om zelfstandige ondernemers die hun bedrijf meenemen en zich inschrijven als Nederlandse onderneming, wat hen niet alleen recht geeft op verblijf, maar ook op deelname aan de lokale economie.

Omdat zij vaak hun woning in de VS hebben verkocht of al een goed lopend bedrijf hebben, beschikken ze over een goede liquiditeit en een bovenmodaal inkomen, wat hen zeer interessante huurders maakt voor onze verhuurders. Bovendien is hun mentaliteit vaak goed afgestemd op de Nederlandse cultuur: nuchter, open, vriendelijk en gericht op lange termijn integratie.

Onze relocation-service speelt hierin een centrale rol. We helpen deze gezinnen met het vinden van een passende huurwoning voor ca. 2 jaar – precies lang genoeg om hun plek te vinden, hun onderneming in Nederland op te bouwen en vervolgens vaak over te gaan tot aankoop van een koopwoning via ons label iQ Makelaars Eindhoven.

Wij zijn er voor jou

Ben je zelf een Amerikaanse ondernemer en denk je eraan om via het DAFT-verdrag naar Nederland te verhuizen?

Of woon je al in Nederland en ben je op zoek naar een woning of begeleiding bij je relocatie? Dan staan wij met een team van zes experts voor je klaar om je volledig te ontzorgen.

Heb jij juist een woning die je wilt verhuren aan een internationaal gezin of overweeg je verkoop? Ook dan helpen wij je graag – met tientallen praktijkvoorbeelden en een brede klantenkring kunnen wij snel en professioneel schakelen.

Neem vrijblijvend contact met ons op via Eindhoven@123Wonen.nl!

123Wonen Eindhoven – Jouw betrouwbare partner in (inter-)nationale woningbemiddeling.

Dit jaar zijn de huurverhogingen complexer dan ooit, vooral door de invoering van de Wet Betaalbare Huur. Verhuurders kunnen niet meer simpelweg een vast percentage huurverhoging doorvoeren; er zijn nu nieuwe regels waarmee rekening gehouden moet worden. We begrijpen dat het onduidelijk kan zijn welke huurverhoging je voor jouw woning(-en) mag toepassen. Daarom leggen we je graag uit wat dit precies voor jou betekent.

Om te bepalen welke huurverhoging je kunt doorvoeren, is het eerst belangrijk om te weten in welke sector jouw woning valt; de vrije sector, de middenhuur of de sociale huur.

1. Vrije sector: maximaal 4.1% verhoging

In de vrije sector mag de huur per juli 2025 met maximaal 4.1% verhoogd worden. Dit geldt voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang boven de toen geldende liberalisatiegrens lag.

Overzicht van de liberalisatiegrenzen vanaf 1989 tot en met 2025:

• 1989-2015: Zie: https://open.overheid.nl/documenten/e80a42e9-f1c7-444e-86b9-11bf1a106300/file
• 2015-2018: € 710,68
• 2019: € 720,42
• 2020: € 737,14
• 2021: € 752,33
• 2022: € 763,47
• 2023: € 808,06
• 2024: € 879,66 (144 punten of meer)
• juli 2024: € 1.157,95 (187 punten of meer)
• januari 2025: € 1.184,82 (187 punten of meer)

Om aan te tonen dat je woning in de vrije sector valt, heb je de puntentelling van de aanvang van de huurovereenkomst nodig.

Let op: is bij de aanvang een vrije sector huurprijs gehanteerd, terwijl de woning eigenlijk sociale huur was? Dan ben je verplicht om de huurprijs uiterlijk per 1 juli 2025 te verlagen naar de maximaal toegestane huur volgens de huidige puntentelling. Of mogelijk kun je nog wat energiebesparende maatregelen doorvoeren zodat er een beter energielabel bereikt wordt en je een hogere huurprijs mag vragen.

Vergeet niet te controleren of het energielabel daadwerkelijk geldig is voor de puntentelling. Een "vereenvoudigd energielabel", dat je zelf als eigenaar hebt aangevraagd, voldoet niet. Er moet een gecertificeerd energielabel adviseur in de woning zijn geweest voor de opname. 

2. Middenhuur: maximaal 7.7% verhoging

Is de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2024 ingegaan en ligt de huurprijs tussen de € 879,66 en € 1.157,95 (in 2024) of tussen de € 900,07 en € 1.184,82 (in 2025), dan valt jouw woning onder middenhuur. Per 1 juli 2025 mag de huur dan met maximaal 7.7% verhoogd worden. 
Je hebt de puntentelling van het huidige tijdvak nodig om ervoor te zorgen dat de huur na verhoging niet boven de toegestane maximale huur uit de puntentelling uitkomt.

Let op: is dit wel het geval? Dan mag je maar verhogen tot de maximaal toegestane huur volgens de huidige puntentelling.

3. Sociale huur: maximaal 5% verhoging

Lag de huurprijs bij aanvang onder de toen geldende liberalisatiegrens (zie hierboven)? Dan mag de huur met maximaal 5% worden verhoogd. 
Je hebt de puntentelling van het huidige tijdvak nodig om ervoor te zorgen dat de huur na verhoging niet boven de toegestane maximale huur uit de puntentelling uitkomt.

Let op: is dit wel het geval? Dan mag je maar verhogen tot de maximaal toegestane huur volgens de huidige puntentelling.

123Vastgoedbeheer

Wij ondersteunen onze beheerklanten volledig in dit proces, zodat je er zeker van kunt zijn dat alles volgens de regels verloopt en je als verhuurder geen risico loopt op hoge boetes.
Heb je geen beheer bij 123Vastgoedbeheer? Neem dan contact op met jouw lokale kantoor om de mogelijkheden te bespreken. We staan klaar om je te helpen!