Een huis kopen via een makelaar op Curaçao: wat de Nederlandse huis koper moet weten.

Steeds meer Nederlanders dromen van een eigen woning in het Caribisch gebied, en Curaçao staat bovenaan de lijst. Het eiland biedt niet alleen 365 dagen per jaar zon, maar ook een vertrouwd Nederlands rechtssysteem en zeer aantrekkelijke huurmogelijkheden in toeristische gebieden. Maar hoe werkt het kopen van een huis daar eigenlijk? En kun je gewoon op Funda zoeken naar woningen?

Waarom Funda niet werkt voor Curaçao

Als je gewend bent om in Nederland een woning te zoeken, is Funda waarschijnlijk je eerste stop. Helaas dekt Funda alleen de Nederlandse markt en vind je er geen woningen op Curaçao. Het eiland heeft namelijk een compleet andere vastgoedmarkt met tientallen lokale makelaars die hun eigen websites beheren.

Gelukkig zijn er platforms die deze markt wél in kaart brengen. CaribbeanHouseHunt.com verzamelt bijvoorbeeld meer dan 1.600 woningen van ruim 45 makelaarskantoren op één plek. Dit maakt het zoeken een stuk overzichtelijker dan handmatig alle lokale websites af te struinen. Waar Funda de standaard is voor de Nederlandse markt, functioneert dit platform als het centrale overzicht van het aanbod van koophuizen bij alle makelaars op Curaçao.

De vastgoedmarkt van Curaçao in cijfers

De prijzen op Curaçao variëren enorm, afhankelijk van locatie en type woning. Volgens recent onderzoek naar de vastgoedmarkt op Curaçao van CaribbeanHouseHunt ligt de mediane verkoopprijs voor huizen rond NAf 1,16 miljoen (ongeveer €580.000). Appartementen zijn gemiddeld goedkoper, met prijzen vanaf $122.000 tot ruim $2 miljoen voor luxe penthouses.

De populairste wijken zijn:

• Jan Thiel en Santa Barbara – de meest exclusieve gebieden met prijzen die het hoogst liggen
• Coral Estate – een gated community met 900 hectare waar nog maar 30% is ontwikkeld
• Pietermaai – het bruisende hart van Willemstad, vaak de "SoHo van Curaçao" genoemd
• Banda Abou (westkust) – rustiger, met betere prijzen per vierkante meter

Een belangrijke kanttekening: er bestaat ook een schaduwmarkt waar woningen via WhatsApp-groepen en Facebook worden aangeboden. Woningen onder NAf 300.000 (ongeveer €150.000) verschijnen zelden op makelaarssites.

Makelaars op Curaçao: let op het verschil

In Nederland zijn makelaars gebonden aan strenge regels en certificeringen. Op Curaçao werkt dit anders. Er bestaan geen formele licentie-eisen voor makelaars, wat betekent dat iedereen zich als makelaar kan presenteren. Dit maakt het extra belangrijk om je huiswerk te doen voordat je met een makelaar in zee gaat.

Bekende kantoren met een goede reputatie zijn onder andere RE/MAX BonBini, Keller Williams en At Home Real Estate. De courtage bedraagt doorgaans 4% en wordt betaald door de verkoper, niet door de koper. Kies een makelaar die gespecialiseerd is in het gebied waar je wilt kopen en die responsief communiceert.

De rol van de notaris is vergelijkbaar met Nederland. Net als bij ons zijn notarissen beëdigde ambtenaren die verantwoordelijk zijn voor de juridische overdracht. Momenteel kampt Curaçao echter met een tekort aan notarissen – er zijn er slechts tien actief op het hele eiland. Dit zorgt voor vertragingen: waar het proces normaal zes tot acht weken duurt, moet je nu rekening houden met maximaal drie maanden.

Het koopproces stap voor stap

Het kopen van een woning op Curaçao lijkt verrassend veel op de Nederlandse procedure, dankzij het gedeelde rechtssysteem. Het proces verloopt in acht stappen:

1. Zoeken en bezichtigen – via lokale makelaars of een aggregator als CaribbeanHouseHunt
2. Bouwkundige keuring – essentieel vanwege het tropische klimaat (zout, termieten, vocht)
3. Onderhandelen en bod uitbrengen
4. Koopovereenkomst tekenen – sinds 2012 verplicht schriftelijk
5. Bedenktijd van drie dagen – je kunt zonder reden terugtreden
6. 10% aanbetaling – gestort op een derdenrekening bij de notaris
7. Due diligence door de notaris – controle bij het Kadaster op eigendom en hypotheken
8. Overdracht en registratie – sleuteloverdracht direct na ondertekening

De totale bijkomende kosten liggen tussen 5% en 7% van de koopprijs. Dit bestaat uit 4% overdrachtsbelasting, 1-2% notariskosten plus toeslagen, en een vast bedrag van circa $450 voor kadasterregistratie.

Financiering en belastingvoordelen

Nederlandse banken financieren geen woningen op Curaçao, dus je bent aangewezen op lokale banken. De huidige hypotheekrentes liggen tussen 4,5% en 6%, met looptijden tot 35 jaar. Als niet-ingezetene heb je minimaal 35-40% eigen geld nodig; inwoners komen weg met 20-30%.

De belastingvoordelen maken Curaçao extra aantrekkelijk voor beleggers:

• Geen vermogenswinstbelasting – bij verkoop betaal je nul belasting over de waardegroei
• Lage onroerendezaakbelasting (OZB) – tussen 0,4% en 0,6% per jaar
• Hypotheekrente aftrekbaar – tot ANG 27.500 per jaar

Daarnaast kent Curaçao geen beperkingen voor buitenlands eigendom. Je hebt dezelfde rechten als lokale kopers, zonder speciale vergunningen of extra heffingen. Dit is uniek in het Caribisch gebied, waar veel eilanden 10-12,5% "alien landholding fees" rekenen.

Waar je op moet letten

Een paar praktische aandachtspunten voor Nederlandse kopers. Ten eerste: laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren. Het tropische klimaat met zout en vochtigheid kan verborgen gebreken veroorzaken die je tienduizenden euro's kunnen kosten. Reken op NAf 900 tot 2.700 (€450-1.350) voor een goede inspectie.

Ten tweede: houd rekening met het type eigendom. Ongeveer een derde van de woningen op Curaçao is erfpacht, waarbij je het gebouw koopt maar de grond least van de overheid voor 60 jaar. Deze woningen zijn 20-30% goedkoper dan vergelijkbare eigendomswoningen en de erfpachtcanon ligt voor de hele periode vast – anders dan in Nederland waar de canon periodiek kan stijgen.

Tot slot is het verstandig om extra tijd in te plannen vanwege het huidige notaristekort. Begin eerder met je zoektocht dan je zou doen in Nederland.

Conclusie: een kans met zon en rendement

Voor Nederlandse kopers biedt Curaçao een unieke combinatie van vertrouwd rechtssysteem en Caribisch levensstijl. Met geen vermogenswinstbelasting en een stabiele koppeling aan de dollar is het eiland interessant voor zowel vakantiewoningzoekers als beleggers. De grootste uitdaging? Goed geïnformeerd de markt betreden – en daarvoor zijn betrouwbare lokale makelaars onmisbaar.

Het kopen van een huis in het buitenland vraagt altijd om zorgvuldigheid. Maar met de juiste voorbereiding kan die droom van een eigen plek onder de Caribische zon werkelijkheid worden.