Investeren in vastgoed via vastgoedfinanciering: hoe deze vorm werkt

Investeren in vastgoed kan door vastgoed te bezitten, maar ook door vastgoed te financieren. Bij die tweede vorm verstrekt de belegger kapitaal aan een partij die vastgoed bezit of aankoopt, met het vastgoed als zekerheid. Dit artikel beschrijft hoe vastgoedfinanciering werkt, waar het rendement vandaan komt en welke zekerheden en risico's erbij horen.

Investeren in vastgoed als financier

Vastgoed is een beleggingsvorm waarin een belegger als eigenaar of als financier kan deelnemen. Een eigenaar ontvangt huurinkomsten en draagt de waardeontwikkeling van het object, zowel bij een stijging als bij een daling. Een financier stelt kapitaal beschikbaar en ontvangt daarvoor een vooraf afgesproken rente.

De financier deelt daardoor niet mee in een eventuele waardestijging van het vastgoed. Zijn positie hangt af van twee zaken. De eerste is het vermogen van de geldnemer om rente te betalen en af te lossen. De tweede zijn de zekerheden die aan de financiering zijn verbonden.

Waar het rendement vandaan komt

Het rendement bij vastgoedfinanciering bestaat uit de rente die de geldnemer betaalt. De geldnemer voldoet die rente doorgaans uit de exploitatie van het vastgoed, zoals huurinkomsten. De hoogte van de rente hangt onder meer af van de looptijd, de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het vastgoed en het risicoprofiel van de geldnemer en het object.

Bij een fonds wordt onderscheid gemaakt tussen bruto rendement (vóór kosten) en netto rendement (na kosten voor beheer en administratie). Een verwacht rendement is een prognose en geen toezegging.

Wie de geldnemer is

Geldnemers bij vastgoedfinanciering zijn doorgaans vastgoedbeleggers en ondernemingen die vastgoed bezitten of aankopen. Zij gebruiken de financiering bijvoorbeeld voor de aankoop van een object, voor herfinanciering van een bestaande lening of als overbrugging naar een andere financiering. De looptijd van zo'n financiering varieert van enkele maanden tot meerdere jaren.

Het type vastgoed verschilt eveneens. Er bestaan financieringen op verhuurde woningen, op commercieel vastgoed zoals kantoren of bedrijfspanden en op projecten in ontwikkeling. Bestaand verhuurd vastgoed levert al huurinkomsten op, terwijl een project in ontwikkeling die inkomsten pas na oplevering genereert. Dat verschil werkt door in het risicoprofiel.

De zekerheden achter een vastgoedfinanciering

Het onderpand is het vastgoed dat als zekerheid dient voor de lening. De loan-to-value (LTV) is de verhouding tussen de lening en de waarde van dat onderpand. Een lagere LTV betekent meer dekking, oftewel meer waarde die tegenover de financiering staat.

Daarnaast is de rang van het hypotheekrecht van belang. Een 1e hypotheekrecht geeft voorrang op de opbrengst als het onderpand gedwongen wordt verkocht. Het is geen standaardonderdeel van iedere vastgoedfinanciering. Aanvullende zekerheden kunnen bestaan uit de verpanding van huurinkomsten, waarbij de huur bij betalingsproblemen naar de financier kan gaan, of uit een borgstelling van de geldnemer of een gelieerde partij. Bij een fonds staan deze rechten doorgaans op naam van een stichting die ze namens de beleggers houdt.

Direct financieren of via een fonds

Vastgoedfinanciering is mogelijk via een individuele financiering of via een fonds. Bij een individuele financiering is de belegger gekoppeld aan één geldnemer en één onderpand. De kenmerken van die specifieke lening zijn dan goed te overzien, maar de uitkomst hangt volledig af van dat ene object en die ene partij.

Een vastgoedfinancieringsfonds verstrekt meerdere leningen en spreidt het kapitaal over verschillende geldnemers en objecten. De belegger heeft participaties in het fonds: rechten op een deel van het fondsvermogen. Een fondsbeheerder selecteert de financieringen en houdt toezicht op de naleving van de voorwaarden. De mate van spreiding en de selectiecriteria staan in de fondsdocumentatie.

Risico's van vastgoedfinanciering

Het belangrijkste risico is dat de geldnemer niet aan zijn verplichtingen voldoet, bijvoorbeeld door leegstand of een daling van de huurinkomsten. Dan kan de financier overgaan tot executie, de gedwongen verkoop van het onderpand. De opbrengst daarvan kan lager uitvallen dan de uitstaande lening, met name als de waarde van het vastgoed is gedaald door een stijgende rente of een economische terugval. Een executietraject kost bovendien tijd, waardoor rente- en aflossingsbetalingen kunnen uitblijven.

Vastgoedfinanciering is daarnaast minder liquide dan een spaarrekening. Bij een individuele financiering of een fonds met een vaste looptijd ligt de inleg doorgaans vast tot het einde van de looptijd. Bij een open-end fonds, waarin toe- en uittreden gedurende de looptijd mogelijk is, kan uitstappen doorgaans alleen periodiek en onder voorwaarden. In het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst.

Sheldon Invest en investeren in vastgoed met vastgoed als onderpand

Sheldon Invest is een beleggingsonderneming die optreedt als plaatsingsagent, de partij die investeringen namens aanbieders onder de aandacht brengt bij beleggers. De organisatie informeert particuliere beleggers over investeringen in vastgoed, vastgoedfinanciering en private equity.

Binnen de mogelijkheden voor investeren in vastgoed die Sheldon Invest onder de aandacht brengt, bevinden zich verschillende investeringen met vastgoed als onderpand.

https://www.sheldoninvest.nl/investeren-in-vastgoed

Sheldon Invest informeert over de kenmerken, voorwaarden en risico's van investeringen en begeleidt het inschrijfproces, met een vast aanspreekpunt van kennismaking tot na de investering. De organisatie beschikt over een vergunning van de AFM op grond van artikel 2:96 Wft en staat onder toezicht van de AFM en DNB. Dat toezicht ziet op Sheldon Invest als beleggingsonderneming en niet automatisch op de investeringen die zij aanbiedt. Sheldon Invest geeft geen beleggingsadvies: beleggers beslissen zelf, desgewenst met een onafhankelijk adviseur.

Financieren naast bezitten

Vastgoedfinanciering biedt een manier om in vastgoed te investeren waarbij het rendement uit rente komt en de positie van de belegger wordt bepaald door de zekerheden. Bezit biedt deelname in de waardeontwikkeling, met de bijbehorende risico's. De verhouding tussen rendement, risico, liquiditeit en horizon verschilt per vorm en per structuur.

Meta: Investeren in vastgoed via vastgoedfinanciering: hoe rente, onderpand, LTV en hypotheekrecht werken en welke risico's erbij horen.

Investeren brengt altijd financiële risico's met zich mee. De waarde van een investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.