Verduurzamen en renoveren als verhuurder met een eigen bv

Veel particuliere verhuurders hebben hun woningen ondergebracht in een bv. Dat maakt het beheer overzichtelijk, maar verandert ook de manier waarop je grote uitgaven financiert. Een renovatie of verduurzaming van meerdere woningen tegelijk loopt al snel op tot tienduizenden euro's. Zulke bedragen betaal je zelden in één keer uit de reserves van de bv.

Die investering verdient zich terug via een hogere woningwaarde en een betere verhuurbaarheid. Het geld moet er echter eerst zijn. Wie alles uit de lopende huurinkomsten betaalt, houdt weinig buffer over voor leegstand of onverwacht onderhoud.

Voor zo'n project is de huisbank een van de mogelijkheden. Via een bemiddelaar als MKB Krediet Nederland kun je een zakelijke lening vergelijken bij meer dan 40 geldverstrekkers tegelijk, waaronder Rabobank, SNS Bank en New10. Een eerste indicatie volgt binnen 24 uur, waarna je de offertes rustig naast elkaar legt.

Investeringen per woning doorrekenen

Begin met een overzicht per pand. Noteer welke maatregelen nodig zijn en wat ze opleveren in huur of waarde. Zo zie je welke woningen het meeste rendement geven op de investering. Een spreadsheet met per adres de kosten en de verwachte huurstijging is daarvoor al genoeg.

Houd rekening met de regels voor huurprijzen. Het energielabel telt mee in het woningwaarderingsstelsel, waardoor verduurzaming invloed kan hebben op de maximale huur. Een sprong van label E naar B kan zo een merkbaar verschil maken in de huur die je mag vragen. Laat dat effect per woning doorrekenen voordat je investeert.

Plan de werkzaamheden bij voorkeur rond een huurderswissel. Een lege woning is sneller en goedkoper aan te pakken dan een bewoonde. Spreid de projecten zo dat je inkomsten nooit allemaal tegelijk onder druk staan.

Looptijd afstemmen op de huurinkomsten

Een lening voor vastgoedverbetering hoort bij een looptijd die aansluit op de terugverdientijd. Via een bemiddelaar lopen looptijden van 1 tot 15 jaar, met bedragen vanaf 25.000 euro. Kies een looptijd waarbij de maandlast ruim binnen de huurinkomsten valt.

Kijk daarvoor naar wat er netto overblijft. Trek alle vaste kosten, zoals onderhoud en beheer, af van de huur en zie wat er overblijft. Die ruimte bepaalt welke maandlast verantwoord is. Reserveer daarnaast een deel voor groot onderhoud dat de komende jaren op de planning staat.

Voor de aankoop van een pand is een zakelijke hypotheek vaak logischer. Een renovatie of verduurzaming van bestaand bezit past juist goed bij een kortere lening. Door beide te scheiden, houd je overzicht over wat je voor welk doel hebt geleend.

Stukken die een financier opvraagt

Een financier vraagt minimaal een inschrijving bij de KvK en bankafschriften van 6 tot 12 maanden. Voor grotere bedragen komen daar de jaarrekening van de bv en een onderbouwing van het leendoel bij. Bij vastgoed helpt het om ook de huurcontracten en een begroting van de werkzaamheden aan te leveren.

Een offerte van de aannemer maakt het leendoel concreet. Voeg per woning toe welke maatregelen je neemt en wat de verwachte opbrengst is. Foto's van de huidige staat van de woningen helpen een financier om het plan te beoordelen. Hoe duidelijker het plan, hoe sneller de beoordeling verloopt.

Na goedkeuring staat het geld binnen 2 tot 5 werkdagen op de rekening. Daardoor kun je de aannemer inplannen zodra de financiering rond is, en hoef je geen gunstig moment zoals een huurderswissel te missen. Verhuurders met een professionele beheerpartij kunnen de uitvoering bovendien laten afstemmen met de huurders.