Waarom steeds meer verhuurders buiten de bank om financieren

De Nederlandse huurmarkt staat onder druk. Nieuwe wetgeving, stijgende rentes en strengere bankvoorwaarden dwingen verhuurders om hun financieringsstrategie te heroverwegen. Dat leidt tot een opvallende verschuiving richting alternatieve geldverstrekkers.

Volgens cijfers van het Kadaster daalde het aantal woningaankopen door particuliere beleggers in 2023 met ruim 30% ten opzichte van het jaar ervoor. Veel verhuurders die wel willen doorpakken, lopen tegen lange doorlooptijden en strenge acceptatiecriteria bij banken aan. Het gevolg: een groeiende groep zoekt naar financieringsvormen die sneller en flexibeler zijn.

Een vastgoedfinanciering buiten de traditionele bank om is voor veel vastgoedbeleggers inmiddels geen noodoplossing meer, maar een bewuste keuze. Platforms zoals Bufr.nl bieden financieringen tot 75% van de marktwaarde, met binnen een werkdag duidelijkheid over de aanvraag. Dat tempo is voor verhuurders die snel willen schakelen bij een interessant huurobject een concreet voordeel ten opzichte van wekenlange bankprocedures.

De verschuiving in het Nederlandse verhuurlandschap

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in juli 2024 zijn de spelregels voor verhuurders ingrijpend veranderd. Het vernieuwde puntenstelsel bepaalt nu voor een veel groter deel van de huurmarkt wat de maximale huurprijs mag zijn. Voor beleggers met woningen in het middensegment betekent dit dat het rendement flink onder druk staat.

Tegelijkertijd zorgt de box 3-discussie voor onzekerheid. De Hoge Raad oordeelde in juni 2024 dat belasting geheven moet worden over werkelijk rendement, niet over een fictief percentage. Banken reageren op al deze ontwikkelingen door nog voorzichtiger te worden met financieringen voor beleggingspanden. Dat maakt het voor kleinere particuliere verhuurders steeds lastiger om via de traditionele route te financieren.

Het resultaat is een duidelijke tweedeling. Grote institutionele partijen hebben de schaalvoordelen om door te investeren. Particuliere verhuurders met een of twee panden moeten creatiever zijn en kijken verder dan hun huisbank.

Wat niet-bancaire financiering concreet inhoudt

Bij een niet-bancaire vastgoedfinanciering verstrekt een partij buiten het traditionele bankwezen de lening, met vastgoed als onderpand. De voorwaarden verschillen per aanbieder, maar kenmerken als aflossingsvrije opties en kortere doorlooptijden komen regelmatig terug. Waar een bank gemiddeld zes tot acht weken nodig heeft voor een hypotheekaanvraag op een beleggingspand, bieden sommige aanbieders binnen enkele werkdagen een voorstel op maat.

Bufr.nl is een voorbeeld van zo'n platform dat ondernemers en investeerders rechtstreeks samenbrengt. Via een quickscan op de website krijgen aanvragers snel inzicht in de haalbaarheid van hun financieringsverzoek. Het persoonlijke contact maakt het verschil: je belt gewoon met een adviseur, in plaats van een ticketnummer af te wachten bij een grootbank.

Wel is het eerlijk om te benoemen dat de rente bij alternatieve geldverstrekkers doorgaans hoger ligt dan bij een bank. Dat is logisch, want snelheid en flexibiliteit hebben een prijs. Voor verhuurders die precies weten wat een pand aan huurinkomsten oplevert, kan het totaalplaatje alsnog gunstiger uitvallen dan maandenlang wachten op een bankbeslissing terwijl het object aan een concurrent wordt verkocht.

Waar verhuurders op letten bij het kiezen van een financiering

De loan-to-value ratio is een van de eerste parameters om te vergelijken. Bij traditionele banken ligt deze voor beleggingspanden vaak rond de 60%, terwijl alternatieve financiers soms tot 75% gaan. Dat verschil van 15 procentpunt kan bepalen of een aankoop haalbaar is zonder al het eigen vermogen in te zetten.

Minstens zo belangrijk is de transparantie van de voorwaarden. Verhuurders doen er goed aan om vooraf te controleren of er boeterentes gelden bij vervroegd aflossen en hoe de looptijdstructuur eruitziet. Een vastgoedfinanciering die op papier aantrekkelijk lijkt, kan bij onduidelijke kleine lettertjes alsnog flink tegenvallen.

Ook de snelheid van afhandeling verdient aandacht in de huidige markt. In steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht gaan goed geprijsde beleggingsobjecten binnen dagen van de markt. Wie dan nog weken moet wachten op goedkeuring van een bank, vist gegarandeerd achter het net.

De Nederlandse huurmarkt blijft in beweging, en de regelgeving wordt er de komende jaren niet eenvoudiger op. Verhuurders die hun portefeuille willen behouden of uitbreiden, doen er goed aan om financieringsopties grondig naast elkaar te leggen. Niet alleen op rente, maar ook op doorlooptijd, flexibiliteit en de mate van persoonlijke begeleiding die een partij biedt.