Einde aan de tijdelijke huurovereenkomsten van de “Wet doorstroming huurmarkt”. Wat betekent dit in de praktijk voor u als verhuurder?

De Eerste Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel vaste huurcontracten.

Contracten met huurbescherming worden weer de norm en er zijn uitzonderingen.

Een makkelijkere oplossing was geweest om de termijn van 24 maanden te verlengen naar bijvoorbeeld 48 maanden, maar helaas wordt er door politici zelden een simpele pragmatische oplossing bedacht.

Tijdens de debatten in de Eerste Kamer had het CDA bedenkingen bij de nieuwe wetgeving. Echter, na uitleg van de initiatiefnemers en de demissionaire minister gaf het CDA uiteindelijk hun goedkeuring. Wat er ook mee te maken had, was dat het CDA op een ander punt over kamerverhuur de andere partijen ook mee wilde krijgen. Dit zorgde voor een meerderheid in de senaat voor de wet.

Nieuwe wet per 1 juli 2024

De verwachting is dat deze wet op 1 juli 2024 van kracht wordt. Dit gebeurt gelijktijdig met de implementatie van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, dat onlangs ter consultatie is voorgesteld. Reacties kunnen tot 4 december 2023 ingediend worden. 

Tot de ingangsdatum van 1 juli 2024 is het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten af te sluiten die automatisch eindigen. De nieuwe regelgeving is niet van toepassing op reeds bestaande tijdelijke huurovereenkomsten.

Consequenties vrije sector verhuur

Wat heeft dit nu voor consequenties voor huurwoningen in de vrije sector?

Feitelijk gaan we terug naar de situatie van voor 1 juli 2016 toen de Wet doorstroming huurmarkt in werking was getreden. 

Ook vóór die datum werden er behoorlijk wat woningen in de vrije sector verhuurd. Het totale aantal huurwoningen is beperkt gestegen tussen 2016 en 2022. Van 3.256.930 stuks naar 3.433.455. Verder zien we dat het percentage vrije sector huurwoningen gestegen is van 12,8% naar 14,1%. 

Bron: https://datawonen.nl/dashboard/dashboard/huursector

De oude situatie

Hoe zag de verhuurmarkt er vóór 2016 uit? 123Wonen bestaat al sinds 2009 en we hebben in de jaren tot 2016 veel verhuurders uit moeten leggen dat tijdelijke contracten niet bestonden en dat het niet uitmaakt als de huurder toch met een tijdelijke overeenkomst instemde omdat er niet van dwingend recht afgeweken kan worden.

De opzeggronden waren limitatief opgesomd in de wet en de belangrijkste was het criterium “dringend eigen gebruik”; de verhuurder die zijn/haar eigen woning weer nodig had na terugkeer uit bijvoorbeeld het buitenland.

Na 1 juli 2016 werd het tijdelijk verhuren voor max 24 maanden in een deel van de gevallen de standaard. Vooral omdat het verhuurders vrijheid bood om na 24 maanden de huurovereenkomst aan te zeggen voor als de huurders niet bevielen. De eerste 12 of soms 24 maanden werden als een “proefperiode” gebruikt. 

Het nadeel van de tijdelijke contracten was dat huurders niet aan een minimale huurperiode gebonden konden worden. De beleggers die echt voor de lange termijn geïnvesteerd hebben in vastgoed hebben al die jaren gewoon de reguliere contracten voor onbepaalde tijd gebruikt. Voor dat deel van de huurwoningen verandert er dus niets.

De nieuwe situatie

Vanaf 1 juli 2024 blijven er nog steeds mogelijkheden om een woning (in de praktijk) tijdelijk te verhuren. 

Doelgroepen

Het is nog niet helemaal duidelijk welke uitzonderingen er gaan gelden, maar het “Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst” spreekt over de volgende categorieën:

1. huurders die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen;
2. huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
3. woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014;
4. huurders met wie de verhuurder een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten;
5. huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de verhuurder huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden;
6. woningzoekenden met minderjarige kinderen waarvan de relatie met de andere ouder van die kinderen is geëindigd en die in de buurt van hun kind willen blijven wonen alsmede ex-verslaafden die tijdelijk begeleiding behoeven.

Vooral de doelgroep onder A gaat een belangrijke zijn, internationale phd-studenten zijn ook nu een belangrijke doelgroep om aan te verhuren. Ze hebben bijna een modaal inkomen en daarnaast nog vaak een toelage uit hun thuisland. Zeker als ze met zijn 2-en een huis huren is dit een mooie doelgroep waar zometeen nog steeds voor 2 jaar aan verhuurd kan worden.

Helaas duren de meeste phd-trajecten net 3-4 jaar zodat de politiek ook hier weer te weinig naar de praktijk heeft gekeken.

Tussenhuurovereenkomst 

Net als in de periode vóór 1 juli 2016 geldt dat er een uitzondering is voor mensen die tijdelijk hun eigen woning willen verhuren en er weer terug willen keren. Dit soort contracten wordt in de volksmond de diplomatenclausule genoemd maar een betere juridische benaming is de tussenhuurovereenkomst. Voor deze verhuurders geldt dat het belangrijker is dat hun woning er aan het einde van de huurovereenkomst goed uitziet dan dat ze rendement halen. Erg belangrijk is dat er geen huurbescherming optreedt, anders zullen deze verhuurders niet willen verhuren en hun woning leeg laten staan. Dit zou zonde zijn van de ongebruikte woonruimte.

Leegstandswet

Ook blijft de mogelijkheid om een woning die te koop staat, gerenoveerd of gesloopt gaat worden, tijdelijk te verhuren. Voor deze tijdelijke verhuur moet voor aanvang van de huurperiode een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente.

Expat-huurders

In de periode vóór 2016 kregen we van verhuurders vaak het verzoek om een expat-huurder te zoeken omdat het mensen van een goed niveau zijn met een dito inkomen, maar ook omdat ze vaak na 2-3 jaar de huur opzegden omdat ze weer naar hun thuisland gingen of een woning gekocht hadden. Hoewel er dus voor onbepaalde tijd verhuurd werd, betekende dit in de praktijk toch een tijdelijke periode.

Tijdelijk verhuren is in de praktijk nog steeds mogelijk, maar afhankelijk van de huurder en een goede verhuurmakelaar met een dito expat- netwerk is onontbeerlijk.

Gescreende huurders

Nu huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm worden, is het verhuren aan goed gescreende huurders met financiële draagkracht én de juiste normen en waarden van nog groter belang. Ook daarvoor is een goede verhuurmakelaar met een dito werving-, selectie-, en screeningsprocedure onmisbaar.

Veel beleggers hebben geïnvesteerd in vastgoed voor hun pensioen en die maken zich niet zo druk om een tijdelijke politieke wijziging. Laat staan de beleggers die panden al generaties lang in de familie hebben, ze hebben vaak maar een beperkte financiering en waarderen de zekerheid van vastgoed in tijden van hoge inflatie.

Hogere rente

Nieuwkomers die hun panden flink gefinancierd hebben met een kortlopende rente zullen zich wel twee keer afvragen of ze met huurbescherming willen verhuren en mogelijk hun panden verkopen. Ze willen niet het risico lopen om jarenlang verlies te lijden op hun belegging.

Al met al zullen er meer verhuurpanden in de verkoop komen, vooral waar de rentevaste periode afloopt, maar we verwachten door deze regelgeving geen gekke toestanden. Beleggen in vastgoed is nog steeds een mooie bescherming tegen de inflatie en een veilige haven voor uw vermogen.

Advies?

Wilt u advies over wat de nieuwe huurregels betekenen voor uw vastgoed neem dan contact op met uw lokale 123Wonen kantoor.

Overweegt u toch verkoop? Ook hierover kan het kantoor u adviseren, ze zijn dan zelf actief in verkoop of werken samen met het lokale kantoor van iQ Makelaars.