Startersdilemma: nu een huis kopen of toch huren?

In de grote steden schieten de huizenprijzen tot wel 30 procent boven de prijsniveaus van vlak voor de kredietcrisis. Dat geldt ook voor steden buiten de Randstad, zoals Groningen, Eindhoven en Maastricht. „Afgezet tegen de inkomens zijn woningen in de steden nog nooit zó duur geweest”, zegt woningmarkteconoom Christian Lennartz van de Rabobank. Voor het eerst in zeven jaar zijn er méér Nederlanders die dit een ongunstige tijd vinden om een huis te kopen, dan een gunstige tijd, blijkt uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis.

Hebben al die mensen gelijk? Stel dat je als starter op de woningmarkt nu een appartementje in de stad koopt, over vijf jaar besluit te verhuizen omdat je aan een gezin begint, en net op dat moment stort de markt in. Wat dan?

Volgens veel economen zal het allemaal wel meevallen. Na het uitbreken van de crisis tien jaar geleden, zaten veel huizenkopers met een restschuld. Omdat hun hypotheeklening hoger was dan de verkoopwaarde van hun huis, konden ze niet weg of moesten ze een hogere schuld aangaan bij de aankoop van hun volgende huis. Dat scenario is voor de huidige kopers minder waarschijnlijk, omdat zij minder mogen lenen (maximaal 100 procent van de waarde van hun huis) en gedurende de looptijd moeten aflossen. Bij een annuïtaire hypotheek is na vijf jaar al 10 procent van de oorspronkelijke hypotheekschuld afbetaald, dus een prijsdaling tot 10 procent kun je dan hebben.

Toch is dat minder dan tijdens de vorige crisis, toen de huizenprijzen met gemiddeld 25 procent zakten. En als dat weer gebeurt, heb je wel degelijk een probleem. Is die kans groot? Bij plotselinge economische rampspoed is alles mogelijk, maar vooralsnog is de grootste voorziene risicofactor een stijging van de (hypotheek)rente.

Dat de stedelijke huizenprijzen maar door blijven stijgen, wordt op dit moment vooral toegeschreven aan investeerders die appartementen opkopen, om ze daarna te verhuren. Als de rente serieus stijgt, wordt de financiering hen te duur en worden andere investeringen aantrekkelijker. Zij zouden de woningmarkt dan weleens de rug kunnen toekeren, met dalende huizenprijzen tot gevolg. Gunstig voor starters die hun eerste huis dan nog moeten kopen, minder gunstig voor mensen die nú besluiten te kopen.

Maar volgens de kenners kruipt het rentetarief de komende jaren hooguit een half procentje omhoog, met dank aan de ECB die een vergrijzende economie moet blijven stimuleren met lage rentetarieven. Voeg daar de schaarste aan woningen en de populariteit van wonen in de steden aan toe, en met een instorting van de woningprijzen lijkt het voorlopig wel los te lopen.

Toch zorgen? Dit zijn vijf manieren om problemen voor te zijn.

1. Ga meteen door naar die eengezinswoning
Als je toch al aan een gezin denkt, kun je dat prijzige intermezzo in de grote stad misschien net zo goed overslaan en meteen gaan voor die eengezinswoning met tuin in een aangrenzende gemeente. Om een idee te geven: voor ruim vier ton heb je in de Amsterdamse wijk De Pijp op driehoog een appartement van zestig vierkante meter met een piepklein balkonnetje, terwijl je voor datzelfde bedrag in Abcoude een keurige doorzonwoning met vier slaapkamers en een tuin kunt kopen. Dat scheelt bovendien één keer financieringskosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten en een verhuizing – bij elkaar al gauw zo’n 20.000 euro.

2. Kies voor huren
De meeste huurwoningen in de stad hebben maandlasten die een stuk hoger zijn dan de maandelijkse kosten van een koopwoning. Maar dit kán meevallen wanneer je alle kosten voor de aankoop van een huis meeneemt in de vergelijking, zegt econoom Lennartz van de Rabobank. Stel dat je bijvoorbeeld 20.000 euro uitspaart, dan kun je dat bedrag bij je huurbudget voegen.

Het aanbod aan stedelijke huurwoningen in de vrije sector is mager, dat wel. Maar misschien kruis je een van die vele particuliere investeerders die appartementen opkopen, en kun je van ze huren. Voor een gepeperde prijs, dat wel.

3. Koop dat appartement, en los extra af
Voor een hypotheek van ruim vier ton moet je (samen) al een inkomen van zo’n 80.000 euro op jaarbasis hebben. Maar als je het kan lijden, los dan tijdens de looptijd van de hypotheek alvast een extra bedrag af, zodat de lening slinkt en de kans op een restschuld over vijf jaar nog lager is.

De meeste hypotheekverstrekkers staan tegenwoordig ook een maandelijkse extra overboeking toe, zegt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. Al adviseert hij dat maandelijkse bedrag liever op een spaarrekening te zetten. Want mocht het meevallen met de huizenprijzen, dan zit dat geld niet vast in stenen, en kun je het bij de volgende aankoop ook in een nieuwe keuken steken.

4. Leen te zijner tijd voor de restschuld
Mocht zich toch een restschuld voordoen, dan kun je die bij je volgende hypotheek meestal wel meefinancieren en aflossen in een periode van tien tot vijftien jaar. Al is de rente over dat bedrag sinds dit jaar helaas niet meer aftrekbaar. Bovendien drukt een restschuld op je leencapaciteit, je kunt in totaal dus minder lenen voor je volgende huis.

Als een geldverstrekker met erg scherpe hypotheektarieven de restschuld niet wil meefinancieren, kun je ook een apart (en duurder) consumptief krediet overwegen.

5. Verhuur je oude appartement
Als het écht goed mis is met de huizenprijzen op het moment dat jij jouw appartement wil verkopen, kun je het ook altijd nog tijdelijk verhuren. Wel zal de bank daarmee moeten instemmen. De rente op de oude hypotheek is bij verhuur niet langer aftrekbaar en het moet natuurlijk ook nog lukken om een tweede hypotheek te krijgen voor het nieuwe huis.

Volgens Hagedoorn van De Hypotheekshop zijn de meeste geldverstrekkers hier alleen niet erg happig op, zeker als je het huis langer dan twee jaar wilt gaan verhuren. Omdat het risico voor de bank toeneemt, zal zij de rente met zeker een procentpunt verhogen en nog maar hooguit 70 procent van de waarde van het oude huis willen financieren, aldus Hagedoorn. Je zult er dus eigen geld in moeten steken. Als je geen ambities hebt om huisbaas te worden, kun je met dat bedrag net zo goed die restschuld aflossen.

Bron: NRC
Datum: 11 oktober 2018